瑕疵担保？不適合？売買契約の際の大事な条文を解説します！
こんにちは。日本住販です。
不動産を売るとき、気になることは多いと思います。
特に負うかもしれない負担やリスクは、あらかじめ知っておきたい情報の一つですよね。
弊社でも、
「建物が古いから、あとで欠陥が見つかってトラブルにならないか心配だ」
という相談を受けることがあります。
そこで今回は、
契約不適合責任について解説していこうと思います。
1. 契約不適合責任とは
不適契約合とは、一言でいうと
「契約時にわからなかった、想定外の欠陥がわかる」
ということです。
例えば特に欠陥のない家だから契約したのに、
あとから基礎や柱がシロアリに食われていたり、
水道管が古くなって水漏れしているのが分かったり……
これらが売買の後に判明した時、
買った人を保護するために発生するのが契約不適合責任です。
契約の際には、以下のような条文が売買契約書に書き込まれています。
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引き渡された本物件が種類又は品質に関して
この契約の内容に適合しないものであるとき（以下「契約不適合」という。）は、
買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。
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『引き渡された本物件に契約不適合があるときは、
その契約不適合がこの規約及び社会通念に照らして
売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、
買主は、売主に対し、修補に代え、又は修補とともに
損害賠償を請求することができる。』
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『引き渡された本物件に契約不適合があるときは、
買主は、売主に対し、相当の期間を定めて本物件の修補を催告したうえ、
この契約を解除することができる。
ただし、その契約不適合によりこの契約を締結した
目的が達せられないときに限り解除できるものとする。』
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『買主が前項に基づきこの契約を解除し、
買主に損害がある場合には、その契約不適合が
この契約及び社会通念に照らして売主の責めに帰することのできない
事由によるものであるときを除き、
買主は、売主に対し損害賠償を請求することができる。』
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簡単にまとめると、物件に想定外の欠陥があったとき（契約不適合があったとき）は、
・買主は契約にあった状態に直すよう求められる
・買主は損害賠償を請求できる
・買った時の目的を果たせない（住めないなど）時は契約解除できる
というわけです。
物件を買うとき、これができると
安心感がありますよね。
2. 契約不適合責任免責
一方で、売主にとってはどうでしょうか。
補修や賠償は売主側に負担とリスクが大きすぎますよね。
そこで、今度は個人の売主を保護するために用意されるのが、
契約不適合責任免責の特約です。
契約不適合責任免責とは、
「想定外の欠陥があっても責任は負いません」ということです。
売買契約の時、この特約がある場合は
買主もそれを了承したうえで契約をします。
3. 契約不適合責任が免責できないときは
売主を保護してくれる不適合責任免責の特約ですが、
売主が業者の場合は使えません。
あくまで個人の売主を保護するための特約なのです。
余談ですが、売主が宅建業者の場合は
少なくとも２年間は契約不適合責任を負うことになっています。
売主が個人の時は契約不適合責任免責で売り出すことが多いですが、
もし契約の不適合責任免責では買い手がつかないと思うなら、
あえてこの特約を付けないことも選択肢です。
その場合は契約不適合責任の期間と責任の範囲を
しっかり決めておきましょう。
どの程度の期間・範囲にするかは、
不動産屋の人と相談して決めるのが良いと思います。
また、知っていたのに買主に伝えなかった欠陥などは
免責できない場合もあるので注意が必要です。
不動産売買は金額の大きい買い物なので、
買い手・売り手を保護する仕組みがちゃんとあることが分かりますね。
弊社でも様々な相談を受け付けておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
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