【大津市版】不動産（空き家・実家）買取マニュアル　
基礎知識と手続きの流れとコツ

相続にあたって不動産を現金化して分割相続したい人

相続が発生すると10ヶ月以内に相続税の申告と納付を済ませなければなりません。
相続財産が不動産がメインの場合、複数人の相続人がいると分割が難しく、現金化する必要に迫られます。
納付までの期限を考えると早期に現金も必要となるため、買取が選ばれるケースがあります。

条件交渉などで手間をとりたくない人

仲介による売却の場合、「買いたい」という相手が現われると内覧の対応や条件の交渉などを都度行う必要があります。買取であれば、買い手は不動産会社となるため、このような手間はとられません。

売却が難しい不動産を売りたい人

仲介による売却の場合、買い手がつかなければ売れません。
なんらかの理由で売りにくい物件であっても、不動産買取の実績が豊富な会社であれば買取で対応が可能なこともあります。

【メリット】最短期間で現金化できる

不動産買取は、不動産会社との直接交渉で買い取られる仕組みです。
売り出し期間がないため、最短期間で不動産を現金化できることが最大の強みでしょう。

【メリット】手間が最小限で済む

仲介では購入希望者が現われると内覧対応や条件交渉をする必要がありますが、買取ではこの負担は軽減できます。

【メリット】手数料がかからない

仲介による売却では、売却益から仲介した不動産会社に仲介手数料を支払う必要が出てきます。買取であれば、不動産会社が直接買い手となり手数料は発生しません。

【メリット】契約不適合責任が免責となる

契約不適合責任とは、契約内容と適合しない内容があった場合に売主側が責任を問われるものです。不動産買取の場合は多くで免責となります。

【メリット】秘匿性が高い

売り出し期間がなく、広告宣伝活動を行わないで済む買取は、売り出していると周囲に知られることなく売却が可能です。

【デメリット】売却益が仲介よりも低い

買取では不動産の再販のための費用を買い主の不動産会社が負担するため、仲介よりも売却額が低くなります。一般的に仲介による売却相場の7～8割程度と言われています。

【デメリット】買い取ってもらえないこともある

不動産会社が「再販できない」と判断した物件は買い取ってもらえません。

不動産会社によって判断は異なるため、A社では不可でもB社では買取可となることもあります。

地域に密着した不動産会社を選ぶ

空き家を売却する際は、その地域に密着した不動産会社に相談することがおすすめです。
同じ地域でもエリアによってニーズのある物件は異なります。

例えば、高齢者が多いエリアでは階段のない平屋住宅、公立学校が多いエリアではファミリー向け戸建て住宅に需要があります。
そのため、地域の不動産市場を知り尽くした不動産会社に相談することで、より効果的な売り出し方を提案してくれるでしょう。

些細なことでも相談しやすい不動産会社を選ぶ

不動産の売買では大きなお金が動きます。不安や疑問はつきものでしょう。
こうした不安や疑問は一つ一つしっかり確認し、納得の上で契約する必要があります。

そのためには、些細なことでも相談や確認がしやすい担当者であることが望ましいです。

実績豊富で販売力のある不動産会社を選ぶ

販売力のある不動産会社であれば、「売れる」という自信から好条件を提示してくれやすくなります。また、実績豊富であれば、販売しやすい適正価格の把握もできているため、安心です。

売主様のご希望にできる限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出いたします。

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をした上でご契約の運びです。
手付金は買取額の10％程度となります。

必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
司法書士の案内に従って、必要な書類を集めてください。

抵当権の抹消や所有権の移転などの全て手続きが終わったら、鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

大津市の不動産（空き家・実家　等）買取相場の概況

大津市の中古一戸建て市場は、昨年の同時期と比較して、ほぼ横ばいです。
大津市は交通利便性が高く、JR湖西線を利用すれば京都へは約10分、大阪へもおよそ40分でアクセスできることから、関西圏へ通勤・通学する人々から人気が高く、需要が衰退する心配はないでしょう。

地域に密着した不動産会社に相談する

一般的に価値が低いと判断されがちな状態の悪い空き家であっても、地域に密着している不動産会社であれば、地域ならではの売り出し方やニーズを把握しているため、空き家の価値を見出してくれます。

適正価格で売却するためにも、地域の特性を知り尽くした不動産会社に相談することが重要です。

不動産査定の評価基準をしっかり説明してもらう

不動産買取は、仲介による売却と比べて、売却価格が相場の7～8割程度になるのが一般的です。
評価の仕組みを理解しないまま手続きを進めてしまうと、市場価格よりも低い金額を提示され、不当に安く買い取られてしまう恐れがあります。そのため、査定額の根拠や評価基準について十分な説明がない不動産会社には注意が必要です。

一方で、どの点をどのように評価しているのかを丁寧に説明してくれる会社は、取引の透明性が高く、信頼できるといえるでしょう。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）