相続税を納め終えたばかりなのに、今度は京都の実家や土地を売ると譲渡所得税がかかると聞いて、身構えている方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、相続税を納めた不動産を一定期間内に売却すれば、納めた相続税の一部を「取得費」に上乗せでき、譲渡所得税を軽くできます。これが「相続財産を譲渡した場合の取得費の加算の特例」、通称「取得費加算の特例」です。

京都市内は地価が高く、親の代に安く買った土地ほど売却益が大きく出やすい傾向があります。そのぶん課税対象も膨らみやすく、売却価格や相続税額によっては、特例の有無で手元に残る金額が数十万〜数百万円単位で変わるケースもあります。

京都エリアで30年にわたり不動産の売却・買取に携わってきた京都不動産買取相談センター（日本住販）の代表として、相続後の売却相談では、特例の対象になり得るかと売却期限を最初に確認し、個別の適用判断や税額計算は税理士と連携して進めています。本記事では、特例の仕組みと節税効果、適用条件とタイムリミット、京町家や調整区域など京都ならではの物件を期限内に売るコツ、申告までの流れを順に解説します。

取得費加算の特例が使えるかどうかは、まず次の3項目で大まかに確認できます。

3つともあてはまれば、特例を使える可能性があります。それぞれの詳しい条件は本文で解説します。

目次

1. 相続した京都の不動産売却で「取得費加算の特例」を使うべき理由
   • 譲渡所得税の課税対象額を直接減らして節税できる
   • 地価が高く売却益が出やすい京都の不動産で効果が大きい
   • 特例適用で税額がどれくらい変わるかの計算例
2. 取得費加算の特例を適用するための3つの要件とタイムリミット
   • 相続または遺贈により取得した不動産であること
   • その不動産の取得者に相続税が課税されていること
   • 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却を完了すること
3. 京都特有の不動産を「3年10ヶ月以内」に売却するためのポイント
   • 京町家や再建築不可物件は早めの価格査定と出口戦略が必要になる
   • 市街化調整区域や狭小地は買取業者・地元専門会社への相談が近道になる
   • 遺産分割協議の遅れによる期限切れを防ぐ工夫を行う
4. 取得費加算の特例を活用して不動産を売却・申告する手順
   • 相続税納付後に不動産の査定・媒介契約を進める
   • 買主との売買契約締結と引き渡しを完了させる
   • 売却翌年の確定申告で必要書類を揃えて提出する
5. 京都の不動産売却で知っておくべき他の特例との比較・注意点
   • 空き家の3,000万円特別控除など他の特例とどちらが得か比較する
   • 共有名義で相続した場合は各人の相続税額に応じた計算になる
6. まとめ

1. 相続した京都の不動産売却で「取得費加算の特例」を使うべき理由

相続した不動産を売るなら、取得費加算の特例は真っ先に検討したい制度のひとつです。課税対象となる譲渡所得そのものを減らせるうえ、売却益が大きくなりやすい京都の不動産ほど効果がはっきり表れるからです。ここでは仕組み、京都で効果が大きい理由、具体的な計算例の順に見ていきます。

譲渡所得税の課税対象額を直接減らして節税できる

不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

取得費とは、亡くなった方がその不動産を買ったときの代金や建築費などを指します。取得費加算の特例を使うと、ここに「納めた相続税のうち、売った不動産に対応する部分」を足せます。取得費が増えれば譲渡所得は減り、税額も下がるという仕組みです。

加算できる金額を簡略化して示すと、次の式になります。

加算額 ＝ 本人の相続税額 ×（売却した財産の相続税評価額 ÷ 本人が取得した相続財産等の価額）

つまり、納めた相続税をまるごと足せるわけではありません。相続財産全体のうち、売った不動産が占める割合の分だけ加算できる点を押さえておく必要があります。なお、加算額は売却益の金額が上限です。実際の計算では、相続時精算課税で受けた贈与財産や、相続開始前の一定期間に受けた暦年課税の贈与財産なども分母に含めるため、国税庁の「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」で確認する必要があります。

地価が高く売却益が出やすい京都の不動産で効果が大きい

京都市内には、市街地を中心に地価水準の高いエリアが多くあります。親世代が数十年前に購入した土地の場合、購入時の価格と現在の売却価格の差が大きくなり、譲渡所得が膨らむことがあります。

さらに、先祖代々受け継いできた土地で購入時の契約書が残っていないケースもよく見かけます。この場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになり、取得費が小さいぶん税負担はさらに重くなります。取得費加算の特例は概算取得費と併せて使えるため、こうした物件ほど節税効果が際立ちます。

特例適用で税額がどれくらい変わるかの計算例

具体的な数字で比べてみます。前提は次のとおりです。

この場合の加算額は、1,200万円 ×（5,000万円 ÷ 1億円）＝ 600万円です。

特例を使うだけで、税額はおよそ122万円下がります。手続きは確定申告で書類を添えるだけなので、使わない理由はほとんどありません。

✓ポイント：相続した不動産では、亡くなった方の取得時期を相続人が引き継ぎます。そのため、被相続人の取得時から売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超えていれば、相続直後の売却でも長期譲渡所得（税率20.315%）として扱われます。長期の税率が適用されても、売却益が大きい物件では税額が1,000万円を超えることもあり、取得費加算の特例で課税対象を少しでも減らす意味は大きいといえます。

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

 

2. 取得費加算の特例を適用するための3つの要件とタイムリミット

取得費加算の特例を使うには、大きく3つの要件を満たす必要があります。どれかひとつでも欠けると適用できず、とくに売却期限は後から取り戻せません。相続税の申告が終わった段階で、3つの要件を一度まとめて確認しておくと安心です。

相続または遺贈により取得した不動産であること

対象になるのは、相続や遺贈（遺言による贈与）で受け継いだ財産です。相続時精算課税を選んで生前に贈与を受け、相続税の計算に含められた財産も対象に入ります。

一方、相続後に他の相続人から持分を買い取った部分は「購入」にあたるため、特例の対象外です。共有状態を解消してから売る予定の方は、どの持分が相続分でどの持分が購入分かを整理しておく必要があります。

その不動産の取得者に相続税が課税されていること

2つ目の要件は、売る人自身に相続税が課されていることです。遺産総額が基礎控除の範囲内だった場合や、配偶者の税額軽減などによって対象となる相続税額自体がゼロになった場合は、通常この特例を使えません。

「家族の誰かが相続税を払ったから使える」という制度ではなく、売主本人について、取得費加算の計算対象となる相続税額があるかを確認する必要があります。贈与税額控除や相次相続控除を受けている場合は、その控除額を納付税額に足した金額で判定するため、単純に「実際の納付額がゼロかどうか」だけでは判断できません。

相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却を完了すること

3つ目が最も見落としやすい期限の要件です。正確には「相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」に売却する必要があります。申告期限が相続開始から10ヶ月なので、合計で3年10ヶ月という計算です。

ここでいう「売却」の日は原則として物件の引き渡し日ですが、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。期限ぎりぎりの場合は、契約日を基準に判断できるかどうかも含めて税理士に確認するとよいでしょう。

✓ポイント：3年10ヶ月は長く感じますが、四十九日や遺品整理、遺産分割協議、相続税申告を終えるだけで1年近くかかるのが一般的です。実際に売却活動に使える期間は2年半ほどと考え、相続税の申告と並行して不動産会社への相談を始めておくと期限切れのリスクを抑えられます。

出典：相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート【令和7年分用】｜国税庁

 

3. 京都特有の不動産を「3年10ヶ月以内」に売却するためのポイント

京都の相続不動産は、一般的な住宅地に比べて売却に時間がかかる物件が少なくありません。京町家、路地奥の再建築不可物件、市街化調整区域の土地など、買主が限られる物件が多いためです。期限内に売り切るには、物件の性格に合った売り方を早い段階で決めておくことが欠かせません。

京町家や再建築不可物件は早めの価格査定と出口戦略が必要になる

京町家は根強い人気がある一方、雨漏りや耐震補強などの改修費が読みにくく、買主の判断に時間がかかりがちです。路地の奥にある物件は接道条件を満たさず再建築できないことも多く、住宅ローンを使えない買主が中心になります。

こうした物件は、相続税申告のための評価額と実際に売れる価格が大きくずれることも珍しくありません。まずは複数の方法で査定を取り、「仲介で時間をかけて高く売る」のか「買取で確実に期限内に売る」のかを決めておくことが大切です。京都市の条例で指定された京町家は、原則として解体に着手する1年前までに届出が必要です。解体を伴う売り方を選ぶなら、物件が指定を受けているかを先に確認し、手続きの期間も見込んでおく必要があります。

市街化調整区域や狭小地は買取業者・地元専門会社への相談が近道になる

京都市の郊外部には市街化調整区域があり、原則として建築に制限があります。許可の条件や既存建物の状況によって利用方法が限られるため、一般的な住宅地と比べて買主候補が限られ、売却期間が長くなることがあります。

狭小地や旗竿地も同様で、間口の狭さや駐車場の確保の難しさが敬遠されがちです。このような物件は、地域の事情に詳しい不動産会社や、自社で買い取る業者に早めに相談するほうが結果的に早く決着します。期限が迫った状況では、少しでも高く売ることより「確実に期限内に売る」ことを優先したほうが手取りが多くなる場合があります。

遺産分割協議の遅れによる期限切れを防ぐ工夫を行う

期限切れにつながりやすい要因のひとつが、遺産分割協議の長期化です。誰が不動産を相続するか決まらないうちは、相続登記ができず売却も進められません。

売却を前提にするなら、不動産を売って代金を分ける「換価分割」を早い段階で提案しておくと話がまとまりやすくなります。相続人が遠方に住んでいる場合は、連絡窓口や一部の手続きを代表者にまとめる方法もあります。ただし、遺産分割協議そのものは原則として相続人全員の合意が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されている点も踏まえ、協議と登記をセットで進めることが期限を守る近道です。

✓ポイント：京都では景観や建築に関するルールが細かく、物件によっては売り出し前の調査だけで数週間かかることもあります。相続税の申告が済んだら、遺産分割の進み具合にかかわらず、まずは物件の調査と査定だけでも先に進めておくと時間の余裕が生まれます。

出典：不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～｜法務省

 

4. 取得費加算の特例を活用して不動産を売却・申告する手順

特例を使った売却は、「査定・媒介契約」「売買契約と引き渡し」「翌年の確定申告」の3段階で進みます。特例は自動で適用されるものではなく、確定申告で自ら申し出て初めて効果が出ます。売却の段取りと申告の準備を同時に意識しておくことが、手続きをスムーズに終わらせるコツです。

相続税納付後に不動産の査定・媒介契約を進める

相続税の申告・納付を終えると、加算額の計算に必要な数字がそろいます。このタイミングで不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格と売却方法を決めていきます。

査定の際は、相続税申告書の控えや固定資産税の納税通知書、登記簿謄本、購入時の売買契約書（残っていれば）を手元に用意しておくと話が早く進みます。仲介で売る場合は媒介契約を結び、販売活動のスケジュールを売却期限から逆算して組むことが大切です。

買主との売買契約締結と引き渡しを完了させる

買主が見つかったら売買契約を結び、残代金の受け取りと同時に物件を引き渡します。契約から引き渡しまでは1〜2ヶ月ほどかかるのが一般的なので、期限の直前に契約するとスケジュールが窮屈になります。

なお、相続税の申告前に不動産を売却し、所得税の確定申告期限までに相続税額が確定していない場合があります。この場合は、まず取得費加算を適用せずに所得税の確定申告を行い、その後、相続税の期限内申告書を提出した日の翌日から2か月以内に更正の請求を行うことで、取得費加算の適用を受けられる場合があります。期限がかなり短いため、売却の時期が相続税の申告前になりそうなら、早めに税理士へ確認しておくことが大切です。

売却翌年の確定申告で必要書類を揃えて提出する

売却した翌年の2月16日から3月15日までに、所得税の確定申告を行います。特例を受けるために確定申告書へ添付する主な書類は次の2つです。

このほか、相続税申告書の控えは加算額の計算・確認に使うため、売却時と購入時の売買契約書、仲介手数料などの領収書とあわせて手元に準備しておくと手続きがスムーズです。

特例を受けるための計算明細書を添付しなければ、要件を満たしていても加算は認められません。書類の準備に不安がある場合は、相続税申告を依頼した税理士にそのまま確定申告を任せる方法も検討する価値があります。

✓ポイント：相続税申告書の控えは、加算額を計算するうえで欠かせない資料です。相続人の間で申告書を共有していないと、売却後に書類集めで時間を取られることがあるため、相続税の申告が終わった時点で各自が控えの写しを受け取っておくと後の手続きが楽になります。

出典：相続税の取得費加算の特例、更正の請求の期限は2か月と短いので注意してください｜三井住友トラスト不動産

 

5. 京都の不動産売却で知っておくべき他の特例との比較・注意点

取得費加算の特例は便利な制度ですが、ほかの特例と組み合わせられない場合があります。とくに相続した実家を売るケースでは「空き家の3,000万円特別控除」と比べて、どちらが有利かを見極めることが欠かせません。共有名義で相続した場合の計算方法とあわせて確認しておきます。

空き家の3,000万円特別控除など他の特例とどちらが得か比較する

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を使えます。ただし、同じ不動産について取得費加算の特例と空き家の特別控除は併用できず、どちらか一方を選ぶ必要があります。

一般的には、相続税の加算額が3,000万円を大きく下回るなら空き家の特別控除のほうが有利です。古い京町家は建築年の条件を満たすことが多い反面、耐震改修や解体の要件がハードルになることもあります。2024年以降の売却では、売却した年の翌年2月15日までに買主側で耐震改修や取壊しを行う場合も対象になり得るため、選択肢は以前より広がっています。どちらの特例が有利かは個別の数字で変わるため、両方の税額を税理士に試算してもらってから選ぶのが確実です。

また、京都市では、市街化区域内にある一定の非居住住宅を対象とする「非居住住宅利活用促進税」が、令和12年度（2030年度）から課税開始予定です。ただし、賃貸・売却活動中の住宅などには課税免除があり、相続によって非居住住宅となった場合には一定の徴収猶予制度もあるため、すべての空き家に一律に課税されるわけではありません。相続した家を空き家のまま持ち続けるかどうかを考えるうえでも、売却のタイミングは早めに検討しておくほうがよいでしょう。

共有名義で相続した場合は各人の相続税額に応じた計算になる

兄弟姉妹などで不動産を共有して相続し、まとめて売却する場合でも、特例は持分ごと・相続人ごとに計算します。加算額は各人が実際に納めた相続税額と、その人の相続税の課税価格に占める持分の評価額の割合で決まるため、同じ物件でも人によって金額が変わります。

たとえば兄が多額の現預金も相続して相続税を多く納めている一方、弟は相続税の納付が少ない場合、兄と弟で加算額に差が出ます。また、配偶者の税額軽減で相続税がゼロになった共有者には、加算額そのものがありません。各自が自分の相続税申告書の数字をもとに計算する必要があります。

✓ポイント：共有名義の不動産では、ある共有者は取得費加算の特例、別の共有者は空き家の特別控除というように、人によって有利な特例が異なることもあります。売却代金の分け方だけでなく、各自の税額まで含めて試算しておくと、売却後に「思ったより手取りが少なかった」という食い違いを防げます。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

 

6. まとめ

相続税を納めた京都の不動産を売るなら、取得費加算の特例で譲渡所得税を抑えられる可能性があります。地価の高い京都市内では売却益が大きくなりやすく、特例の有無で税額が100万円以上変わることもあるためです。

押さえておきたい要点は次の3つです。

京町家や再建築不可物件、市街化調整区域の土地など、京都には売却に時間がかかる物件が多いため、相続税の申告が済んだらすぐに売却の準備を始めることが期限を守るいちばんの対策です。

京都不動産買取相談センター（日本住販）では、京都市内の戸建てや土地、京町家まで幅広く仲介売却と買取の両面からご提案しています。業界歴30年の代表が自らご相談に応じ、期限から逆算した売却スケジュールづくりもお手伝いいたします。相続した不動産の売却でお悩みの際は、お電話・メール・LINEからお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の税制にもとづいて作成しています。実際の税額や特例の適用可否は個別の状況によって異なるため、詳細は税理士または所轄の税務署へのご確認をお願いいたします。

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