【京都市版】買取を選択することで物件を手放せた事例

●売却物件 概要

所在地	京都市北区	種別	一戸建て
建物面積	105.33㎡	土地面積	95.82㎡
築年数	21年	買取価格	1,700万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は京都市にお住まいの60代S様です。

数年前、ご両親は介護施設に入居し、S様も市内のマンションに住んでいるため、ご実家は空き家状態となっています。

ご実家は老朽化が進進んでいる状態で、管理の負担や維持費がかさむため、S様はこのままご実家を所有し続けるのは難しいと判断し、売却することに決めました。

しかし、S様は老朽化した物件を購入してくれる人が見つかるのかという不安を抱えていました。

実家の老朽化が激しく、購入者が見つからないのでは、と不安。

S様は、京都市にある不動産会社をネットで検索し、いくつかの不動産会社のサイトを比較した結果、

• 取り扱い物件の数が豊富だったから
• 代表やスタッフの顔写真が掲載されていたから

上記2点で、安心して相談できると感じた京都不動産買取相談センターに相談することにしました。

S様のお話を詳しく伺ったところ、「現在の老朽化が進む状態では購入希望者が現れないのではないか」と不安を抱えていました。
S様のおっしゃるとおり、老朽化物件は「再建築費用」や「安全性の懸念」から敬遠されることが多いです。
また、売れたとしても「契約不適合責任」のリスクもあります。

１．「契約不適合責任」とは

契約不適合責任とは、売主が引き渡した物が「契約で合意した内容」と違っていた場合に、売主が負う責任のことです。
例えば、把握していなかった

• 雨漏り
• キッチンの水が出ない
• 洗面台の下から水が漏れ
• 給排水がうまくいかない

などが挙げられます。
契約不適合責任に問われた場合、追完請求として修理・交換・不足分の引渡しや最悪の場合、損害賠償請求をされる可能性もあります。

2.対応策

住宅版の健康診断と言われる「ホームインスペクション」か、追加の費用がかからない「買取」の方法があります。
ホームインスペクションの費用は5～10万円程度かかります。

買取は、仲介と比較して売却価格は2割～3割りほど安くなりますが、その後の修繕や売却は不動産会社が行うので、売り主は修繕費を負担したり、売却後の「契約不適合責任」に問われる心配がありません。

3．「結果」

S様は弊社の説明を聞き、「契約不適合責任」のリスク知り、費用のかからない「買取」を選択しました。
弊社で査定後、即日で買取価格を提示し、契約が成立しました。

築年数が古くても、解体やリフォームの負担なく、現状のまま手放せたことで、S様は「思っていた以上に早く処分できて肩の荷が下りた。」と安心したご様子でした。
また、「様々な費用を負担してくれたのでお得感もあった。」と満足されたご様子でした。

●売却物件 概要

所在地	京都市右京区	種別	一戸建て
建物面積	96.43㎡	土地面積	128.55㎡
築年数	50年	買取価格	600万円
間取り	4DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は京都市にお住まいの60代K様です。
お母様が亡くなり、市内にあるご実家を相続しました。

K様はすでに持ち家があり、ご実家に移り住む予定がなかったことから売却することにしました。

しかし、いくつかの不動産会社に相談したところ、「再建築不可物件なので無理」と断られてしまいました。

K様は不動産の知識がなかったので、どの部分が「再建築不可」なのかがよく分からず、別の不動産会社に相談することにしました。

再建築不可物件の実家を売却したい。

K様は地元の不動産会社をネットで検索し、その中で、

• サイト内に「他の不動産会社で断られた物件でも買取ります。」といった内容が記載されていた

京都不動産買取相談センターに相談することにしました。

K様は「他社からは再建築不可物件と言われ、売却を断られたが、どの部分が再建築不可なのか分からない」とおっしゃっていました。

１．「再建築不可物件」とは

「再建築不可物件」とは、接道義務を果たしていなかったり、道路ではない場所にしか面していないといった土地に建っている物件のことです。

右京区のような昔から住宅地として利用されてきたエリアでは、昭和期に建てられた路地奥物件が多く存在し、建築基準法の「接道義務」を満たさないケースがあります。

ただし、以下の方法であれば売却可能です。

• 不動産会社による「買取」
  不動産会社が物件を直接購入する方法で、市場価格よりも売却価格は低くなる傾向がありますが、短期間で現金化できるという大きな利点があります。
• 投資家・事業者向けの売却
  住宅地としてではなく、賃貸用、倉庫や店舗利用といった投資家・事業者向けに売り出す。
• 隣地を買い取る
  隣地の一部を買取り、接道義務をクリアする方法です。

2．「結果」

弊社でK様の物件を改めて調査したところ、「路地奥」にあり、前面道路の幅が狭く車両の進入ができないため、建て替えや一般的な住宅利用は困難でした。

弊社ではK様のように他社で断られたような物件でも対応可能です。
K様は検討した結果、不動産会社が直接購入してくれるため、自分の負担が少ないと感じた「買取」を選択することにしました。

希望価格よりも低めの金額ではありましたが、早めに手放せたことで大変満足されていました。

●売却物件 概要

所在地	京都市伏見区	種別	一戸建て
建物面積	78.64㎡	土地面積	60.25㎡
築年数	40年	買取価格	550万円
間取り	―	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は京都市にお住まいの60代T様です。
今後の生活費を確保するために、使っていない実家を売却しようと考えています。

その実家は、お父様は亡くなられた際にご自宅で発見されたことから、ご実家は事故物件となりました。

「人が亡くなった物件は売れにくいのでは」と不安があり今まで保有していましたが、売却できるか不動産会社に相談してみることにしました。

実家を売却したいが、事故物件のため買い手がつくか知りたい。

T様は市内の不動産会社にいくつか問い合わせ、その中で、

• 最も丁寧に対応してくれた
• 訳あり物件などの知識が豊富だった

上記2点でスムーズに問題を解決してくれそうと感じた京都不動産買取相談センターに相談することにしました。

T様の事情を詳しく伺うと、お父様のご遺体がご実家で発見されたことから「買い手が見つからないのではないか」と心配されていらっしゃいました。

T様の相続したご実家のように、孤独死など、人の死に関する事故が起きている物件を「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」といいます。
※孤独死であっても、早い段階で発見され、自然死や病死と判断される場合には、一般的に心理的瑕疵には含まれないことが多いです。一方で、発見までに時間が経過し、特殊清掃を要するような状況になると、心理的瑕疵物件と扱われる可能性があります。

１．心理的瑕疵物件を売却するには

心理的瑕疵がある物件は、通常の不動産に比べて売却に時間がかかりやすく、価格も下がる傾向があります。そのため、売却方法に工夫を凝らすことが大切です。

1. ①一般市場で売却（仲介）
   相場通りの価格設定では、買い手が敬遠しがちで、売れるまでに時間がかかる場合があります。そのため、相場よりやや低めの価格に設定することが大切です。

2. ②不動産会社による買取
   不動産会社に直接買い取ってもらう場合、買取価格は市場価格の2〜3割ほど、安くなることが一般的です。ただし、すぐに現金化できる点では非常に有効な手段です。

3. ③リフォーム・リノベーションしてから売却
   内装などをリフォーム・リノベーションすることで、買い手の心理的な抵抗感を軽減できる可能性があります。ただし、リフォーム費用を回収できる価格で売れるかどうかを事前によく検討する必要があります。

2．「結果」

T様は検討した結果、「仲介でも買取でも売却価格が相場より安くなるのであれば、早く手放せる方がよい」と考え、買取を選択することにしました。

T様は「事故物件だから何年も売れないと思っていたが、こんなに早く処分できて驚いた」と安堵されたご様子でした。