【2025年版】京都市の不動産買取（売却）相場動向と今後の需要予測　総合

京都市で売れた土地の立地・条件を、年次で比較します。

参照：不動産情報ライブラリ
参照：近畿レインズ

2023年と2024年で「立地・条件」の動向に大きな変化は見られません。
生活利便性の高いエリアにある「北大路駅」や「桂駅」周辺で駅徒歩12分圏内の土地が注目されています。

京都市は歴史的建造物が非常に多く、観光産業が市内総生産の約10％を占めると推計されています。
したがって、土地価格も観光産業の影響を受けやすいのですが、インバウンド回復傾向もあいまって堅実に推移しています。

また生活環境としても市内に文教地区が多く、北大路駅にある北区や桂駅のある西京区などを中心にファミリー層からの需要が継続的に高い状況です。

2025年度の動向としては、このまま高い需要が続き、相場も底堅い展開が予想されます。

• 2025年6月更新

市の成り立ちやこれまでの人口推移、地域別推移等から、これからの不動産売却相場を市場全体、一戸建て、マンション、土地ごとに予測しています。
総じて、京都市は人口減傾向ではあるものの若年層の流入が起きており、不動産市況を底支えしている状況です。

1889年の市制施行に伴い誕生した京都市は現在、北区、左京区、右京区、上京区、中京区、東山区、下京区、山科区、西京区、伏見区の11の区から成り立ちます。
大阪市、神戸市と並ぶ近畿地方の三大都市である京都市は、古くからの経済的文化的発展を背景に「職」と「住」が共存する歴史的市街地としての地位を確立しています。

「人口推移」について

昭和22年（1947年）の終戦直後に100万人を割り込んだ後は、平成2年（1990年）にいったん減少するまで、上昇し続けました。 その後は140万人台で、ピーク時に近い水準で推移しています。 人口は減少傾向にある一方で、世帯数は約76万世帯と増加傾向にあり、高齢者の減少に伴って入れ替わる様に「夫婦2人」「一人暮らし」の若い世帯が流入してきています。

「年齢構成」について

京都市は大学生などの転入がある影響で、「18～26歳」の年齢層割合が他都市に比べ高いことが特徴です。 そのため、人口ピラミッドは「70～80歳」と「45～55歳」と合わせ3つのボリュームゾーンがあります。

65歳以上の老年人口は、令和3年（2021年）には全体の28.4％を占め、全体的に高齢化が進んでいる状況です。
ただし、上京区、左京区、中京区、東山区、下京区では、高齢者人口が減少し、若年層が新たに流入してきて、居住不動産への需要を喚起しています。

「持ち家率」と「世帯」に関して

京都市の持ち家率は、令和5年（2023年）10月現在で52.2%です。
1世帯当たりの人数は減少しており、単身世帯が増加しています。

世帯主が「70歳以上」の世帯が増加傾向のほか、「30～40歳」の世帯も増加していることが特徴です。

将来の不動産売却相場の推移を予測することは難しく、以下はあくまで推測ですのでご了承ください。

「市場全体」について

京都市では、インバウンド需要の回復により商業地を中心に市場が活気づいている一方で、住宅地としても利便性が高く、治安の良さでも評価されていることから、底堅い需要が継続しています。
買取価格相場は大きな値崩れも見られず、堅調に推移すると見込んでいます。

「一戸建て」について

一戸建ては、引き続き高い需要が見込まれています。
特に、住みやすい静かな住宅地として伏見区や右京区、左京区（郊外部）、西京区、山科区等の需要があります。
京都市への転入も多く、世帯数は増えている一方、今後価格上昇に影響する大きな要素が見られないことから、相場が大きく上昇する可能性は低く、横ばいで推移すると見込んでいます。

「マンション」について

マンションも一戸建てと同じく、通勤・通学、生活に便利な利便性の高い位置ある物件は引き続き需要が見込めます。
しかし、将来的には、新築マンションの供給過多や築年が経過している物件の買取の増加により、相場が下がる可能性もあります。

「土地」について

土地についても一戸建てと同様の動向が見られ、住みやすい静かな住宅地の需要が見込めます。
しかし、相場も一戸建てと同様に大きく上昇する要因は乏しく、横ばいで推移すると見込んでいます。
また、金利上昇への懸念から2025年前半は駆け込み需要が見られましたが、それも落ち着いた今後は価格が下降傾向になる可能性も否定できません。

参考：
京都府「京都府の地価について（地価公示・地価調査）」
京都市情報館「市民・事業者との協働による景観まちづくりの取組」
京都市右京区「Ⅱ右京区のまちの姿」